Reason : 12,90 % de taux de distribution en 2025, et après ?

Bonjour, bienvenue dans le Talk Immo de Zoom Invest. Aujourd'hui, nous avons le plaisir de recevoir la société MNK Partners avec Mansour Khalifé, qui est le fondateur. Bonjour Mansour. Bonjour Benjamin. Comment vas-tu ? Bien, à toi. Eh ben écoute, super. Voilà, on est début de printemps 2026. On va parler de SCPI. Et notamment pour commencer, est-ce que tu peux nous présenter un peu vite fait, évidemment MNK Partners, puisque maintenant la plupart des gens vous connaissent.

Et est-ce que tu peux nous rappeler la stratégie de votre société de MNK Partners et la manière dont finalement, cette stratégie se concrétise dans le véhicule que vous avez lancé il y a maintenant un peu plus d'un an, un an et demi, qui s'appelle MNK REASON, voilà votre SCPI. Oui, REASON. Alors effectivement, comme j'aime le dire, MNK Partners, c'est avant tout une méthode de gestion. C'est de la discipline. Alors avec REASON, ce qu'on a voulu, c'est dupliquer une stratégie dite core.

Donc ce qui va nous intéresser, c'est acheter des actifs qui bénéficient d'une très bonne localisation, ce qu'on appelle la profondeur de marché, qu'on va louer à des locataires qui ont les moyens de soutenir le paiement d'un loyer et qu'on va engager, autant que faire se peut, sur un bail qui est très très long. Donc ce qu'on appelle la stratégie de core, donc c'est de l'investissement qui est assez défensif, mais on a voulu aussi rester très diversifié, parce que c'est le but d'une SCPI, diversification sectorielle, diversification géographique. On ne fait pas de la diversification pour en faire, on reste très opportunistes, acheter en bas de cycle et vendre en haut de cycle.

Autrement dit, on pilote le cycle immobilier et c'est ce qu'on fait depuis maintenant quelques années chez MNK. Mais du coup, c'est ce que vous avez mis en application sur la SCPI REASON aujourd'hui. Alors on le fait sur la SCPI REASON, tout comme on le fait sur les autres fonds, et en particulier les fonds professionnels. Ça a l'air magique quand tu le décris comme ça. Oh non, c'est pas magique, c'est de la méthode, c'est de la discipline. C'est de la méthode et de la discipline, complètement. Est-ce que dans un deuxième temps, tu peux nous dresser un petit bilan de l'année 2025 ?

Je rappelle qu'on sort d'une crise immobilière assez importante 2023-2024, qui a vu notamment quelques véhicules avoir leur prix de part rebaisser assez fortement et quelques rendements aussi. Donc un petit bilan de 2025 sur le marché ou pas, mais surtout pour vous chez MNK, pour la SCPI REASON, comment ça s'est passé ? Et quelles sont les actualités un peu du support ? Effectivement, REASON sur 2025, c'est la première année pleine. Donc je rappelle qu'on l'a lancée tout fin octobre 2024. Bon, on a déployé, je veux dire, le cahier des charges est rempli par rapport à ce que nous avions promis à nos investisseurs, c'est-à-dire de la diversification. On a plus de 10 actifs en 2025 qui sont présents dans 5 pays.

Au moment où je te parle, on est quasiment sur 13-14 actifs dans 7 pays européens. Donc on est très vite allés sur une diversification géographique mais aussi sectorielle. On a maîtrisé notre collecte. Donc on a pu investir dans le bon temps, bénéficier des opportunités de marché. Effectivement avec des taux moyens à l'acquisition à plus de 8 % acte en main. Donc ça reste aujourd'hui très bénéfique. En préservant les fondamentaux dont je te parlais tout à l'heure, c'est-à-dire pas acheter n'importe quoi, on a acheté des bons actifs avec des bons locataires et une durée de bail ferme qui est quasiment équivalente à 10 ans.

Donc ça nous a permis de dégager un taux de distribution de 12,90 et une performance globale annuelle de 13,90 parce que la valeur de part a été appréciée courant de l'année 2025. Alors bien sûr, le passé ne présage pas de l'avenir. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Complètement, on ne dit pas qu'on va rester comme ça pendant des années et des années. Mais c'est un très très bon démarrage. Et 2026, ça s'installe un peu sous les mêmes auspices. On fait une acquisition par mois, toujours en restant très opportunistes. Donc que ce soit sur le Royaume-Uni, l'Irlande, récemment sur la République tchèque ou fin de cette semaine sur le Portugal.

Mais aussi, on élargit, on rappelle que REASON, c'est les 38 pays de l'OCDE. Pas de France. Alors pas de France pour le moment, pour l'avenir. Mais c'est pas globalement parce qu'on ne veut pas faire de la France. Quand on investit dans un pays, ce qu'on regarde avant tout, c'est les fondamentaux macroéconomiques et surtout la visibilité. Donc en France, on en a moins aujourd'hui. Oui, on peut dire pas d'ailleurs. Mais je dirais pas jusqu'ici, il y en a quand même. Mais on préfère, on a plus de visibilité, on dirait sur d'autres marchés qui vont au-delà de l'Europe et ça fait partie aujourd'hui de notre trajectoire sur l'année 2026.

Et les actualités, donc, c'est continuer sur 2026 comme vous l'avez fait en 2025 avec ces acquisitions, le Portugal qui arrive et... Alors effectivement, il y a une diversification géographique. On cherche toujours, on a un sourcing. Alors tu sais que REASON est basée sur beaucoup de data, plus de 60 millions de points de data qui nous donnent ces signaux faibles de marché qui nous guident dans notre recherche. Et l'idée derrière, c'est de continuer à acheter sur des actifs qui sont bien localisés. Donc on va respecter notre stratégie. Et pour cela, il faut maîtriser sa collecte, c'est fondamental. Donc 2026 et suivantes. On a l'objectif de rester sur des taux de rendement assez élevés. Alors bien entendu, cela n'est pas garanti.

Le passé ne présage pas de l'avenir. Et nous ne sommes pas des magiciens, mais on est très, très méthodiques. Bon, super. La troisième question que je voulais aborder, c'est qu'on observe des différences de rendement assez importantes entre les SCPI. Il y en a qui sont autour de 3, 3,5, 4. Un petit peu plus parce qu'ils ont baissé fortement le prix de part. Donc forcément, cela a reluté la performance. Et d'autres, effectivement, tu es avec des taux de distribution à plus de 10%. Comment est-ce que tu expliques, finalement, selon toi ces différences ? Et quels sont les facteurs clés qui font la performance sur la durée d'une SCPI ? La différence, elle est à plusieurs niveaux. Tout d'abord, il y a un moment de marché.

Donc ce que je te disais tout à l'heure et que je n'arrête pas de répéter, et qui fait partie de notre code génétique chez MNK, c'est le driver pour moi de la performance dans une SCPI. C'est les volumes de collecte. Donc si la collecte n'est pas maîtrisée, qu'est-ce qui se passe ? On se retrouve avec une avalanche de cash. Sur un marché qui reste somme toute assez limité, si on veut respecter sa propre stratégie, et donc on se met à acheter un peu tout et n'importe quoi. Alors quand tout va bien, quand on a un marché qui monte et qu'on achète, et que ça va, on se dit on est champion du monde. Par contre, quand le marché se retourne, là, effectivement, ça fait un peu mal.

Donc pour nous, les drivers de performance sont avant tout sur la maîtrise de la collecte. La collecte, alors il en faut, parce que pour acheter des actifs, il faut bien avoir de l'argent. Si je n'arrive pas à collecter, je ne peux pas acheter. Donc il faut pouvoir gérer la sensibilité entre le temps où la collecte arrive et le moment où je l'investis, le plus court possible, le mieux. Donc néanmoins, il faut que ma collecte ne me mette pas en stress par rapport à mon flux d'investissement. Et ça, c'est quelque chose de fondamental pour pouvoir gérer de la performance.

Le deuxième sujet qui crée aussi cette distorsion entre ce qu'on aurait pu appeler cette nouvelle vague de SCPI qui arrive et les anciennes qui aujourd'hui décrochent, c'est globalement la diversification. Une SCPI est un produit de rendement. Donc quand un investisseur épargnant vient et dit « moi, je vais investir sur REASON ou je vais investir sur telle et telle SCPI », la promesse qui lui est faite, c'est que pendant la durée de vie, ton investissement de 8 à 10 ans, on va t'assurer ou on va essayer, non pas garantir, mais on va t'assurer un flux de rendement le plus pérenne possible. Mais la réalité, c'est que pour que le rendement soit le plus pérenne possible, globalement, il faut limiter les risques.

Et donc plus je suis concentré, plus je suis risqué. Donc la diversification est fondamentale. Il faut ouvrir les marchés et surtout éviter la thématique, pas de concentration, pas de thématique, pas d'histoire immobilière à raconter. La SCPI, c'est avant tout du rendement financier. Bon, bah parfait. Et dans ce contexte, alors si tu peux pour conclure un peu, nous dire pourquoi aujourd'hui il est pertinent pour un épargnant d'investir en SCPI, notamment dans une logique de stabilité et de visibilité. Alors tu viens déjà un peu d'y répondre par ta réponse précédente, mais qu'est-ce qui fait qu'aujourd'hui un investisseur qui pourrait se poser des questions ait envie ou doive revenir sur la SCPI ?

Doit, je sais pas, mais ce que je sais, c'est que... Oui, ou dans tous les cas considérer cet outil, n'est pas un... Parce qu'elle a plus de 20 à 50 ans derrière, dans la SCPI, la SCPI a toujours été critiquée. Donc un véhicule qui a plus de 60 ans. Mais à chaque fois on dit, ah bah non, mais il n'est pas adapté, il n'est pas bon, il y a trop de charges, il y a trop de frais, c'est opaque, etc. Ce qu'il faut savoir, et là un petit cocorico, la SCPI, c'est un modèle d'épargne longue à la française, ça n'existe qu'en France. Et moi qui fais le tour du monde, quand je leur parle de la SCPI, on me regarde avec des yeux en disant, mais ça sort d'où ? Chez les Anglo-Saxons, ils ont les REITs, ils ont les foncières, ils ont d'autres placements.

Mais c'est un produit qui s'est modernisé à travers le temps et qui permet aujourd'hui d'être accessible à tout le monde, à tout un chacun, surtout avec la nouvelle réglementation qui permet aux prix de part d'être plus bas. D'être plus bas. Donc ça donne une accessibilité, le versement programmé, le réinvestissement du dividende. Donc si je viens boursicoter avec une SCPI, bien sûr, je ne vais pas y arriver. Ça reste de l'immobilier le sous-jacent. Mais c'est le seul produit à ma connaissance, en tous les cas d'épargne longue en France qui est encore viable et qui permet de se constituer un patrimoine.

Autre point par ailleurs, si tu regardes historiquement les performances de SCPI, effectivement, si on va focaliser 2022-2023, on va crier au scandale. Mais si on regarde historiquement, les performances sont bonnes. On n'est pas loin de 7, 7 et quelques % en performances historiques. Donc sur un temps long, ça reste à mon sens le véhicule aujourd'hui qui permet que ce soit aux jeunes, aux moins jeunes, de se constituer un patrimoine ou de faire fructifier leur patrimoine. Après, c'est comme tout dans la vie. Quand tu confies ton argent, il faut que tu choisisses ton gérant. Bien sûr. Il faut choisir le bon. Et puis il faut diversifier comme tu le disais si bien. Complètement. Mansour, merci beaucoup. Merci Benjamin.

On vous souhaite bien évidemment à toute l'équipe de MNK, plein de succès, une belle collecte, mesurée, on a compris. Complètement. Et surtout les bons investissements qui permettront de générer la performance. Parfait. Merci à toi. À très bientôt chez Zoom Invest. Merci Mansour.