Norma Capital : granularité, diversification et dette maîtrisée pour traverser le cycle

Bonjour, bienvenue dans le Talk Immo de Zoom Invest. Aujourd'hui, nous recevons la société Norma Capitalital avec deux dignes représentants, des stars quelque part de la SCPI. Thibault Feuillet qui est directeur commercial, bonjour Thibault. Bonjour Benjamin. Et nous recevons Pierre-Yves Dessort qui est directeur des opérations. Bonjour Benjamin. Bonjour. Alors, Norma Capitalital, société de gestion de SCPI qu'on connaît maintenant depuis... Ça fait 15 ans peut-être. Ça fait 11 ans en fait, on fait 11 ans cette année. Voilà, on va faire un anniversaire pour les 11 ans. On a déjà fait les 10 ans, on ne va pas faire ça tous les ans, mais peut-être les 15 effectivement. Ok, j'espère être présent et que ce sera une belle fête. En tout cas, bravo à vous. Donc effectivement, maintenant, on vous connaît sur le marché. Une SCPI historiquement qui s'appelait Vendôme Régions, qui a changé de nom, qui s'appelle maintenant NCap Régions. Vous avez une gamme qui s'est harmonisée, on va en parler. Est-ce que dans un premier temps, Thibault, tu peux nous présenter brièvement, bien évidemment, Norma, le positionnement, les convictions. Voilà, nous dire un petit peu la vie, l'œuvre de Norma. D'accord, alors écoute, Norma, société de gestion de portefeuille, 1,3 milliard d'encours sous gestion, exclusivement sur des SCPI.

On vient de fêter nos 10 ans, donc voilà, c'est la 11e année. Ensuite, sur la partie un peu contexte immobilier et conviction, Écoute, le contexte immobilier 2026 est quand même un peu compliqué, une croissance à l'arrêt. Des deals en immobilier qui sont de plus en plus complexes à sortir. On a un pipe immobilier qui est dur en France, un peu moins dur à l'étranger, mais un niveau de transaction qui est très très faible sur le marché français. Il l'était déjà en 2025 et malheureusement au 1er trimestre de 2026, ça se complexifie encore pas mal. Mais l'immobilier reste quand même une valeur tangible. Pourquoi ? Parce que les fonds euros sont quand même sur une performance assez faible. Il y a quand même une dynamique de collecte, on le voit, on en reparlera tout à l'heure un peu sur les convictions de Norma Capitalital. Mais des convictions sur la collecte qui reprend au 1er, on prédisait sur l'année 2024-2025 un effondrement du marché de la SCPI, absolument pas. Le marché de l'immobilier et de la SCPI se stabilise. Mais voilà, il y a des convictions fortes chez Norma Capitalital. Ok, bon ben c'est très bien. Je ne sais pas si on en parlera après, mais sur la partie plus française,

parce qu'on voit qu'il y a un peu un désamour quand même des SCPI investies en France, pour certaines raisons totalement justifiées, on ne citera pas la fiscalité mais quand même. Mais aussi peut-être le contexte environnement plus global en France, économique, politique, un peu instable. Il y a un contexte effectivement géopolitique, contexte politique également en France. N'oublions pas, en 2026-2027, année de présidentielle, donc ça va être un gros sujet quand même. On va enchaîner avec les législatives. Donc voilà, mais il y a quand même un positionnement qui est intéressant. Nous, les convictions qu'on a aujourd'hui sur les SCPI françaises, c'est que ça reste quand même une SCPI de cœur de portefeuille. Tu en parlais tout à l'heure avec NCap Régions, une SCPI aujourd'hui qui fait 1,3 milliard, on parlera performance tout à l'heure, mais ça reste une SCPI de cœur de portefeuille, non volatile. C'est un peu la stratégie des convictions de Norma. On ne va pas aller chercher de la très très haute performance parce que ça reste de l'immobilier. Voilà, des valeurs SCPI restent, nous, sur une stabilité de perf entre 6 et on peut aller atteindre jusqu'à 7 ou 8 % sur de la SCPI européenne.

Mais la SCPI française a toute sa place dans une stratégie patrimoniale. Ok, bon, super. Pierre-Yves, est-ce que tu peux nous parler de stratégies gagnantes ? Oui, bien sûr. Alors chez Norma Capitalital, on a une stratégie d'extra-diversification. On va chercher une très fine granularité dans les portefeuilles de nos SCPI. Et ça nous permet d'avoir une stabilité de rendement et surtout une dilution forte du risque. Et quand je parle de fine granularité, en fait, on a, selon la SCPI, entre 3 et 6 millions d'actif moyen. Et même sur NCap Régions qui fait plus d'un milliard de capitalisation, l'actif moyen fait 6 millions. Donc on voit bien qu'il y a une forte granularité. Et donc ça, ça nous permet vraiment d'avoir une dilution du risque, une stabilité de rendement depuis dix ans, notamment sur NCap Régions. On va avoir une stratégie de diversification géographique. En France, dans les 10, 15 plus grandes villes françaises avec NCap Régions, on va aller en Europe avec NCap Continent sur l'Espagne, le Royaume-Uni, l'Allemagne, dans les villes les plus dynamiques. Et en France et en Europe avec NCap Éducation Santé, on va pouvoir mixer sur la stratégie géographique. On va avoir une stratégie sectorielle multi-classe d'actifs pour NCap Régions et NCap Continent, bureau, commerce, locaux d'activité, logistique, hôtellerie aussi.

Et donc là, une diversification sectorielle sur la santé et l'éducation, qui est une classe très résiliente sur le long terme, et très stable pour NCap Éducation Santé. On va vraiment avoir cette philosophie d'aller chercher des actifs plus prime. Aujourd'hui, le marché a quand même bien dévalorisé sur les actifs immobiliers, notamment sur le bureau. Donc on va aller chercher aujourd'hui de l'actif prime qui n'était pas forcément accessible il y a trois, quatre ans. Des actifs qui s'achetaient entre 4 et 4,5, aujourd'hui on les trouve entre 6,5 et 7. Donc c'est le moment d'aller les chercher. Tu parles de rendement là. Tu parles de rendement. Je parle de rendement, tu ne parles pas de prix. Je parle de rendement, notamment sur le bureau. Et donc pour ça, on va y adosser un peu plus de dette que ce qu'on faisait auparavant, où on était toujours sur des niveaux plutôt bas entre 10 et 12 % sur nos SCPI d'endettement. Aujourd'hui, on monte ces taux d'endettement parce que le spread entre le taux de financement et le taux de rendement à l'acquisition est devenu hyper intéressant. Aller chercher pour maximiser le rendement. Ok, bon ben super. Mais effectivement, si on voit ce qui s'est passé en 2023-2024,

on se rend compte que ceux qui avaient une très grosse granularité dans les actifs ont beaucoup mieux traversé la crise que ceux qui avaient effectivement de très gros actifs, notamment les tours à La Défense. Mais c'est un exemple un peu phare, mais c'est quand même... Il faut être vraiment agile en fonction des cycles. Il fallait l'être pendant le Covid et il fallait l'être pendant la crise des valorisations. On a toujours été un peu en fait à contre-courant. Quand après le Covid, personne ne voulait acheter de commerce, on a acheté du commerce. Et aujourd'hui, personne ne veut acheter de bureau parce que c'est décrié. Eh ben on achète du bureau. Par contre, on achète du bureau différent de l'époque, du bureau bien placé avec du service qui va répondre aux besoins des locataires pour les 10, 15 prochaines années. Bon, parfait. Alors, troisième question, mon cher Thibault, activité, performance 2025. Et puis un petit point sur le prospectif. Alors performance, perspective, activité, enfin un peu tout. 2025 et début 2026. D'accord. Alors sur NCap Régions, on a atterri à une performance globale annuelle de 7,51. Alors cette performance... Non, alors 7,51 de performance globale annuelle, donc de performance globale annuelle.

Et 5,72 de taux de distribution. Pourquoi ? Parce qu'on a effectué une revalorisation de la part en septembre de 1,79. Donc voilà, on continue comme le disait Pierre-Yves, grande granularité, grande diversification. Et sur NCap Continent, on arrive à une performance de 7,10 de performance globale annuelle. Donc là, on continue, on duplique en fait la stratégie qui a été plutôt efficace sur NCap Régions depuis 10 ans, mais à l'échelle européenne, en ciblant l'Espagne, le UK, l'Allemagne et pourquoi pas d'autres pays dans les mois qui viennent. Donc 7,10 de performance globale pour NCap Continent. Et enfin, NCap Éducation Santé, valeur résiliente, comme le disait Pierre-Yves. Santé éducation. Là, on est à 4,52 de performance, mais ça reste une SCPI de conviction. Et donc la conviction, malheureusement, à l'heure actuelle, la conviction paie un petit peu moins que sur des SCPI ultra performantes, parce que beaucoup plus résiliente dans le temps, mais peut-être un petit peu moins performante dans la durée. Et si tu peux préciser cette dernière, c'est une des rares SCPI du marché qui est sharia-compatible. Elle est sharia-compatible effectivement. Donc il y a quelques demandes aussi. Il peut y avoir quelques demandes, effectivement. Et début 2026, c'est quoi la tendance ?

Je le disais tout à l'heure, le contexte immobilier, on est quand même sur un contexte de marché où il y a assez peu de transactions, donc on reste actifs sur le marché. On voit de toute façon les plus grosses transactions avoir lieu sur le Q3 et le Q4. Donc là, on est en train de transformer le portefeuille d'abord, un, on va aller chercher un petit peu plus de levier d'endettement, comme le disait Pierre-Yves. Donc là, on a un levier de quasiment 100 millions de dette sur NCap Régions qu'on va déployer là au cours du deuxième trimestre. Donc les perspectives, c'est le même objectif d'atterrissage à peu près que 2025. Ça veut dire qu'un taux de distribution entre 5,5 et 6 pour NCap Régions aux environs de 4,5-5 sur NCap Éducation Santé. Pourquoi ? Parce qu'on a repris un virage un petit peu plus européen sur la stratégie santé, éducation de NCap Éducation Santé. Et la SCPI NCap Continent, là, on va déployer les capitaux. C'est elle qui a une dynamique de collecte un peu plus importante que les autres. Donc là, on va déployer les capitaux en Espagne, au UK et en Allemagne. Donc un objectif de perf annuel entre 6,80 et 7,50.

OK, bon, super, merci à toi. Pierre-Yves, pour finir, est-ce que tu peux nous parler un peu des nouveautés, des services, des nouveaux services aux associés et aux partenaires ? Oui, bien sûr. Alors, comme tu le disais, on a fêté nos 10 ans l'année dernière. Et donc, on a profité de ces 10 ans pour renouveler un peu l'image de Norma Capitalital. Donc on a modifié un peu tout, modernisé l'image de Norma Capitalital. On a lancé un baromètre en 2024 pour sonder les investisseurs, auprès de 1 500 investisseurs, sonder les investisseurs sur leurs besoins en SCPI. Et donc, grâce à ça, on a décimalisé les parts de nos SCPI. Donc on a lancé le versement programmé à partir de 50 euros, les réinvestissements dividendes. On a refait un second baromètre cette année, on a lancé les dividendes mensuels sur nos SCPI. Toutes ces petites choses en fait, qui sont demandées par les investisseurs, on les a lancées. On a refait notre extranet et notre souscription en ligne avec un outil beaucoup plus fluide, beaucoup plus complet pour aider les partenaires. Et très bientôt, là, on va lancer l'auto-facturation, un grand besoin pour les partenaires CGP de Norma Capitalital.

Et on va lancer d'ici le deuxième semestre les versements programmés en nue-propriété. D'accord. Donc une grosse modernisation et permettre de rendre vos produits finalement plus accessibles au quidam. Exactement. On essaie de faire évoluer nos SCPI avec le temps et toujours répondre à la demande des investisseurs. Eh bien, messieurs, merci beaucoup. Est-ce que vous avez un petit mot à rajouter rapide parce qu'on arrive sur la fin ? Non, tous les voyants sont au vert chez Norma Capitalital. On est ravis. Merci de l'invitation Benjamin. Et puis, on se fait... Merci Zoom Invest. Merci Zoom Invest. Et donc voilà, écoutez, on est ravis. On va continuer notre activité avec force. Ça fait 10 ans et on est encore là pour pas mal de temps. Eh bien super. Merci beaucoup. Bonne belle année 2026. On vous souhaite bien évidemment de la collecte et de savoir bien déployer les capitaux. Et puis on vous dit à très bientôt chez Zoom Invest. Merci Benjamin. Merci. Merci Benjamin.