Assurance-vie : les SCI immobilières menacées par la régulation et la crise

Longtemps utilisées comme supports immobiliers « souples » dans l’assurance-vie, les sociétés civiles immobilières (SCI) traversent une phase délicate qui pourrait signer leur marginalisation progressive. 

Après plusieurs années de collecte dynamique, ces véhicules ont subi des retraits massifs depuis le retournement du marché immobilier. Entre 2024 et 2025, plus de 1,6 milliard d’euros ont été retirés, tandis que leurs performances moyennes sont tombées autour de 1,6 %. 

Leur exposition marquée à l’immobilier tertiaire, fortement pénalisé par la hausse des taux et la baisse des valorisations, explique en grande partie cette dégradation. Les encours totaux des SCI en assurance-vie sont ainsi passés d’environ 30 Milliards d’euros fin 2022 à près de 21 Milliards d’euros à l’automne 2025.

Mais au-delà du cycle immobilier, c’est surtout leur cadre réglementaire qui inquiète. Classées depuis 2013 comme « autres fonds d’investissement alternatifs » au sens de la directive AIFM, les SCI bénéficient d’un encadrement plus léger que les SCPI ou les OPCI. Cette situation est désormais jugée insuffisamment protectrice par les superviseurs, notamment l’Autorité des marchés financiers et l’ACPR, qui pointent un déficit de transparence pour les épargnants.

Les autorités françaises ont donc décidé de restreindre leur accès à l’assurance-vie. Les sociétés de gestion devront choisir un cadre plus normé (SCPI, OPCI ou fonds européens Eltif) d’ici fin 2026 et adapter leurs portefeuilles au plus tard en 2028, avec des délais étendus pour certains Eltif.