SCPI Mistral Sélection de Swiss Life AM : 2025, l’année des fondations solides avant une montée en puissance maîtrisée

Après une phase de lancement en 2024, la SCPI Mistral Sélection a franchi un cap décisif en 2025. Déploiement du portefeuille, accélération des investissements et structuration d’une stratégie long terme : la société de gestion dresse un bilan en ligne avec sa trajectoire et dévoile des orientations 2026 marquées par la sélectivité et la diversification, dans un marché immobilier européen en voie de normalisation.

2025 : une année de déploiement et de structuration de portefeuille pour la SCPI Mistral Sélection

Portée par la dynamique engagée dès 2024, Mistral Sélection a accéléré son développement en 2025, soutenu par de nouvelles opérations venant renforcer la diversification géographique et sectorielle du portefeuille.

L’année a notamment été marquée par l’acquisition d’actifs commerciaux au Portugal et en Italie, ainsi que d’un site industriel en France¹. Des opérations en phase avec la stratégie du fonds, qui privilégie une approche opportuniste, cohérente et solidement ancrée dans les territoires.

À fin décembre 2025, la SCPI atteint 46 millions d’euros de capitalisation, soit une progression de +153 % par rapport à 2024 (de la création du fonds en avril à fin décembre), et rassemble plus de 3.600 associés.

Le portefeuille bénéficie par ailleurs d’un taux d’occupation financier² élevé, reflet du travail mené tout au long de l’année sur la gestion locative et l’asset management.

« L’année 2025 a été consacrée à la construction méthodique du portefeuille, avec des acquisitions ciblées réalisées dans un contexte de marché encore contrasté. Chaque choix a été guidé par la qualité intrinsèque des actifs, la solidité de leur implantation et l’équilibre locatif, avec une ligne directrice claire : bâtir un portefeuille au service d’une vision résolument long terme »

Julien Hennion, gérant de la SCPI Mistral Sélection

8,07 %³ : un taux de distribution en cohérence avec la trajectoire de gestion

Dans ce contexte, la SCPI Mistral Sélection affiche un taux de distribution 2025 brut de 8,07 %, identique à la performance globale annuelle (PGA) du fonds et supérieur à l’objectif de 7,5 % minimum initialement fixé pour l’année.

Cette distribution s’inscrit dans la continuité des choix d’investissement et de gestion opérés depuis le lancement du fonds. Toutefois, elle ne constitue en aucun cas une garantie : les objectifs fixés sont susceptibles d’évoluer et les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.

Pour 2026, la société de gestion vise un objectif de taux de distribution (non garanti) de 7,5 %, dans la continuité de l’objectif fixé en 2025. Cette orientation s’inscrit dans une approche de gestion prudente et maîtrisée, cohérente avec l’évolution attendue des marchés immobiliers et le contexte économique.

2026 : une stratégie guidée par la sélectivité et la diversification des investissements

À l’horizon 2026, le marché immobilier européen devrait poursuivre sa phase de normalisation progressive, portée par une stabilisation attendue des taux directeurs et une différenciation croissante entre actifs prime et secondaires⁴.

« Après les chocs successifs des dernières années, le marché immobilier européen devient plus lisible. Les opportunités existent, mais elles requièrent une approche rigoureuse et sélective, centrée sur la qualité des actifs, leur localisation et la capacité à anticiper les évolutions des marchés et des usages »

Fabrice Lombardo, Directeur des activités immobilières, Swiss Life Asset Managers France

Dans ce contexte, Mistral Sélection entend poursuivre la diversification géographique de son portefeuille tout en maintenant un haut niveau de sélectivité et une approche opportuniste adaptée aux conditions de marché.

Axes privilégiés du pipeline d’investissements

• L’Italie, le Portugal et l’Espagne, trois marchés européens offrant un cadre économique stable et un potentiel touristique et commercial favorable en ligne avec les critères de sélection de la SCPI

• L’hôtellerie, un segment porté par une conviction forte, offrant des rendements cohérents avec les objectifs de la SCPI et bénéficiant d’un fort dynamisme notamment dans les pays d’Europe du Sud

• Les commerces de centre-ville, situés dans des emplacements premium, à forte fréquentation locale ou touristique, afin de renforcer la qualité et la stabilité du patrimoine, en cohérence avec l’évolution des usages et des attentes des consommateurs

Chaque investissement fait l’objet d’une analyse approfondie intégrant des critères économiques, locatifs et techniques, dans un objectif de maîtrise des risques du portefeuille et de préservation de son équilibre dans la durée.

L’année 2026 s’inscrira ainsi dans la continuité des orientations engagées depuis la création de Mistral Sélection : poursuivre la diversification de la SCPI tout en maintenant une sélectivité à l’acquisition renforcée. Cette démarche vise à constituer un portefeuille cohérent et résilient, attentif à la solidité des revenus locatifs et à la qualité des fondamentaux, dans une logique de création de valeur à long terme au service des associés.

Informations relatives au fonds

• Forme juridique : Société Civile de Placement Immobilier à capital variable

• Horizon de placement minimum recommandé : Long terme – 10 ans

• Durée de vie du fonds : 99 ans

• Domiciliation : France

• Valeur initiale / prix de souscription : 180 €

• Délai de jouissance : 4 mois (premier jour du 5ᵉ mois suivant la date de souscription)

• Note SRI⁵ : 3/7

• Taux de rentabilité interne cible sur 10 ans : 6,4 %

• Taux de distribution cible : 6 % par an

• Frais d’entrée : 0 %

• Commissions de gestion : Commission forfaitaire annuelle de 13,75 % HT du montant des produits locatifs HT et des produits financiers nets encaissés par la SCPI

• Commissions de retrait : 6 % TTC en cas de sortie avant 6 ans

• Commission d’acquisition immobilière : 3,60 % TTC

• Commission de cession immobilière : 3,60 % TTC

• Label ISR : Obtenu en octobre 2024

Les objectifs de gestion figurant ci-dessus ne sont pas garantis.

Notes 

¹ Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.
² La qualité des locataires actuels ne présage pas de la qualité des locataires futurs.
³ Sous réserve de validation en Assemblée Générale.
⁴ Sources : 2025 Q3 Europe CRE 360 BNPPRE Global Research, Savills (Q3 2025).
⁵ L’indicateur synthétique de risque (SRI) permet de comparer ce produit à d’autres et d’évaluer le niveau de risque.